第六百三十三章 天时地利 (第2/3页)
市长点了点头，「车辆段建设的本质是大型房建工程市政配套，我们打算在地上做一些住宅和商业的开发，还有一些地铁车站周边的市政道路恢复、地下过街通道、商圈连通空间、管网迁改配套等等零散工程。」
「你应该知道，车辆段的盖板结构、转换层、预留预埋必须和车辆段本体同步设计、同步施工，而车辆段的屋顶就是上盖物业的地基，两者是结构上的整体，里面存在很多技术和数据关联性，所以市里的意见是出於安全考虑，最好是给一家有实力的公司进行合并开发。」
陈市长说到这儿，笑容逐渐深了：「所以我们这一查资质呀，你们简直就是最适合的公司！住宅，商业，道路，管网，你们都有过历史项目，实力又雄厚！而且地震之後，全国轨道交通都在紧急升级人防与应急疏散标准，你们又是唯一一家具备『震後实测的地下空间抗震加固经验』的公司，这个重任啊，非你们莫属喽！所以我们单独把准备建设的三个车辆段全部抽出来交给你们开发，怎麽样，愿不愿意为市里排忧解难？」
陈学兵也听笑了。
还真是天时地利人和了。
地铁项目是许多公司抢都抢不来的，因为这种项目有大决议背书，坏帐概率几乎为零，还能直接用来提升银行授信等级。
而且这种上盖物业，属於配套划拨用地，通过定向协议价出让供地，土地成本通常仅为同地段招拍挂地价的40%-50%，相当於用极低成本拿到地铁口的住宅和商业用地，开发利润可想而知。
这肥肉都喂到股安嘴边了，哪能不做？「上盖开发板块大概有多大？」陈学兵直接问道。
「嗯……三个车辆段的上盖规划，总共有200万平方左右的开发建面，不过要按照市里的要求开发，配比为75%住宅15%商业10%教育配套。」
「土地出让价呢？」
「我们按照最终审批的建面出让，综合单方成本大概在1500吧。」
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陈学兵心里快速算了一笔帐。
深圳的地铁口住宅售价，就算在当前的低位环境下，至少也在10000-11000一平米。
明年的涨幅则会非常吓人，涨到两万以上都有可能。
1500的土地成本，建安成本按高了算，2500-3000，如果在两万左右的价位出售，土地增值税可能会比较高，但也超不过2000。
加上一些运营成本，6500-6800块。
按照今年的行情已经是大赚，若按明年，至少两倍利润。
光150万平建面的住宅，利润便超过200亿。还有商业区。
当然，在深圳眼里，利润肯定没有这麽夸张，顶多是30%-40%左右的利润，比普通房建要高一倍，而且规划中的10%教育配套是由他无偿负责，还会抵消掉一部分利润。
不过四万亿政策落地之後，深圳的想法肯定会改变了。
要达成这笔超高利润的前提，是在今年年底四万亿落地之前把地拿下。
「这三个点，我们大概要投入多少钱？」陈学兵沉着问道。
「这个项目呢，征地拆迁由地铁集团负责，其他都是给承包商，三个车辆段的总建筑面积约为82万㎡，合同总投资额是51亿，利润有多少，就看你们的管理水平，按照我们之前的统计，承建商至少有8个点的税後利润，你们要是管好，能做到10个点……地下已经不亏，关键是地上部分的利润高啊。」
陈市长对项目颇有自信，一副报喜的架势。
陈学兵却点出关键：「这是bt项目吧，我们要垫资多久？几年付清。」
陈市长笑了起来：「这是自然，否则我们也不需要找你了，竣工验收合格後分5年等额本息回购，每半年支付一次，共10期付清。你放心，我们会给利息，利率按央行同期5年期以上贷款基准利率下浮10%执行。」
按照当前基准利率7.83%，下浮後约在7%。
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这份利率，如果找银行借，可能会亏一点，如果找平安融资，便完全能覆盖利息了，利率上还能小赚。陈学兵脸上不作喜色：「按照今年的贷款形势，钱可不好借啊。」
陈市长却一副看透一切的笑容：「哈哈，堂堂大陆首富要是都搞不定这点钱，那我可算看错人了，你心里恐怕在想地上物业的开发需要多少钱吧？放心，地上开发我们不催你，教育配套设施方面，塘朗、蛇口西两个大型车辆段各配一所九年一贯制学校，横岗车辆段配一所全日制小学移交教育局就可以，幼儿园我们就不要求了，周边几个居住区配套的幼儿园基本能覆盖，差的我们统筹公开招标补建就行。」
盖小学初中，操场食堂教学楼就能占很大地方，教室设施也是政府自己配，而幼儿园建筑体量小、功能密集，厨卫、活动场地、消防专项要求多，单方建安成本比普通中小学高很多。
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